Underhållsplan 

En underhållsplan ger en översikt över genomförda åtgärder och kommande underhållsbehov. Med en långsiktig underhållsplan säkerställer vi att det finns tillräckliga medel avsatta för löpande underhåll och renoveringar. Det bidrar till att bevara och i många fall öka värdet på fastigheten och vi undviker oförutsedda kostnader. Underhållsplanen bidrar även med kontinuitet i underhållsarbetet vid exempelvis ledamotsbyten. Genom att arbeta aktivt enligt underhållsplanen minskar vi risken för oförutsedda, kostsamma reparationer och oplanerade avgiftshöjningar.​

BRF Henriksdalshöjden har tagit fram en underhållsplan som sträcker sig mellan 2016-2047. Här finns den senaste versionen:

För att kunna tolka de siffror som presenteras i underhållsplanen är det viktigt att förstå:

• Att BRF Henriksdalshöjden är en stor bostadsrättsförening med över 200 lägenheter och över 17 000 m² areal. Det är alltså stora summor som återfinns i underhållsplan.
• Att 20 000 000 kronor i underhållsåtgärd för föreningen motsvarar cirka 100 000 kr per lägenhet.
• Att hållbart finansiera 20 000 000 kr i lån, vid en styrränta på 2,5% samt 2% amortering, kostar cirka 5 000 kr per år per lägenhet.
• Att underhållsplanen inte är en beslutad plan, utan ett underlag för styrelsens budgetarbete för de kommande åren. Styrelsen beslutar årligen över vilka åtgärder som ska planeras under kommande verksamhetsår. Beslutet baseras på verkliga behov, tillgänglig ekonomi och produktionsförmåga. Det kan alltså ske att styrelsen väljer att skjuta upp en underhållsåtgärd som är schemalagd under ett visst år på grund av att behov inte uppstått. Några hypotetiska exempel:
  
  • byte av takpapp, schemalagd för kommande år kan skjuts upp 5 år efter besiktning på grund av det generella goda skicket.
  • byte av tvättmaskiner i tvättstugan, schemalagd utifrån riktlinjer men som fungerar väl kan skjutas upp till kommande år.

Brf Henriksdalshöjden har valt att dela upp fastighetens underhåll i tre kategorier:

🔨 Driftunderhåll. Innehåller alla åtgärd som görs löpande i syftet att hålla allt i ordning till ex. serviceunderhåll på tvättmaskin, ersättning av slitna delar, byte ljuskällor, olja dörröppnare osv.
🔨 Förebyggande underhåll. Iinnehåller åtgärd som genomförs årligen eller vartannat år som kräver särskild planering. till ex. underhåll av rastplats, spolning brunnar, underhåll av sopbehållarna, hiss besiktning, systematisk brandskyddsarbete SBA.
🔨 Planerat underhåll. Innehåller moment av större dignitet med intervall var 3:e till var 50:e år. Ofta är dessa moment mer komplicerade, dyrare och kräver särskild struktur.

Underhållsplan 2026-2027

Cirka 25 000 000 kr, motsvarande cirka 110 000 kr per lägenhet, av icke-beslutade långtidsunderhållsåtgärder ligger i underhållsplanen för 2026-2030. Dessa innehåller bland annat renovering av hissar, trapphus, gemensamma ytor och lekplatser.

Se underhållsplan högre upp på denna sida för mer information.

Särskilt fokus på stammar och rör för vatten och avlopp

Hur ofta underhåll på stammar och rör behöver göras beror dels på slitaget som påverkar livslängden, dels på materialet i rören och kvaliteten på detta. Det finns dessutom olika sätt att underhålla dessa delar och tekniken utvecklas ständigt.

Följande åtgärder har vidtagits:

• År 2013 gjordes en relining.
• År 2023 gjordes en omfattande spolning och besiktning med kamera, utan anmärkning.
• Stammarna spolas med högtryck och besiktas regelbundet med kamera för att förebygga oplanerat underhållsbehov.

Således har stambyte numera schemalagds för 2038-2039.

Genomförda underhåll

Underhåll K4-2022 till och med K1-2025

Fastigheten renoverades under åren 2022–2025 tack vare medlemmarnas engagemang och drygt 36 miljoner kronor i bidrag från EU:s NextGeneration-fond (36 154 000 kr).

Totalt har 103 000 000 kr investerats för att förbättra fastighetens energiavtryck och minska våra driftskostnader. Investeringen motsvarar cirka 500 000 kr per bostad.

Byggnadens energiprestanda, uttryckt som primärenergital (enligt BBR 29):
FÖRE energieffektiviseringsåtgärder: 119 kWh/m²/år
EFTER energieffektiviseringsåtgärder: 64 kWh/m²/år
Beräknad förbättring av byggnadens energiprestanda efter samtliga åtgärder: 46 %

Följande åtgärder genomfördes:

Förbättring av fastighets energiprestanda:

• byte av entrédörrar och entrépartier *
• byte av samtliga fönster, fönsterpartier, fönsterkarm, balkongdörrar *
• tilläggsisolering av balkongpartier *
• injustering av värmesystem och utjämnade innetemperaturer *
• byte till LED-belysning i garagen *
• installation av frånluftsvärmepump-system (FVP) *
• fasadrenovering.

Bättre inomhusmiljö:

• förbättring av luftflöden inomhus *
• asbestsanering av balkonger och fönsterpartier
• nya frånluftsfläktar. *

Säkerhets- och trygghetsåtgärd:

• tillgänglighetsanpassade entréportar
• standardhöjning av fastighetens brandskydd
• elektroniskt passersystem
• förstärkta entrédörrar.

* åtgärder samfinansierade av EU NextGeneration.

Styrelsen tackar alla för deras medverkande.

Tillsammans är vi starkare!

Mer om energieffektiviseringsbidrag kan du läsa här: Boverket - Stöd till energieffektivisering i flerbostadshus.